Caso de inversión
El Dorado
Adquisición, refacción y puesta en alquiler de una propiedad residencial en zona de alta demanda. Resultado: 9.4% de ROI anual desde el primer año.
Luque
ROI 9.40% anual
Activo con inquilino, contrato renovado por segundo año
$52.000
Precio de compra
$8.500
Inversión en mejoras
$500
Alquiler mensual
9.40%
ROI estimado anual
Contexto de la operación
El caso El Dorado surgió cuando un cliente nos consultó sobre una propiedad que había encontrado en el barrio homónimo de Luque. A primera vista, el precio pedido parecía elevado para la zona, pero el cliente tenía una intuición positiva.
Realizamos un análisis completo del mercado local, la demanda de alquiler en la zona y el estado real de la propiedad. El resultado: el precio era negociable, el estado requería intervención, pero la demanda en la zona era sólida y creciente, impulsada por el desarrollo universitario y comercial del corredor.
Acompañamos al cliente en la negociación, obtuvimos el inmueble un 12% por debajo del precio inicial, coordinamos una refacción estratégica (no estética sino funcional) y encontramos inquilino en 23 días desde la habilitación.
Realizamos un análisis completo del mercado local, la demanda de alquiler en la zona y el estado real de la propiedad. El resultado: el precio era negociable, el estado requería intervención, pero la demanda en la zona era sólida y creciente, impulsada por el desarrollo universitario y comercial del corredor.
Acompañamos al cliente en la negociación, obtuvimos el inmueble un 12% por debajo del precio inicial, coordinamos una refacción estratégica (no estética sino funcional) y encontramos inquilino en 23 días desde la habilitación.
Métricas de inversión
| Precio de compra | USD 52.000 |
| Inversión en mejoras / refacción | USD 8.500 |
| Inversión total | USD 60.500 |
| Tiempo de ejecución | 3 meses desde cierre hasta primer alquiler |
| Alquiler mensual | USD 500 |
| Ingreso anual bruto | USD 6.000 |
| ROI estimado anual | 9.40% |
| Estado actual | Activo con inquilino, contrato renovado por segundo año |
Desafíos y cómo los resolvimos
El principal desafío fue la negociación: el vendedor tenía expectativas de precio basadas en tasaciones desactualizadas. Nuestra argumentación fue técnica: presentamos comparables reales del mercado y el estado real de la propiedad vs. las mejoras necesarias.
La refacción también presentó un desafío de gestión: coordinar contratistas, materiales y plazos en simultáneo para no extender los tiempos y empezar a generar rendimiento cuanto antes.
La refacción también presentó un desafío de gestión: coordinar contratistas, materiales y plazos en simultáneo para no extender los tiempos y empezar a generar rendimiento cuanto antes.
Conclusiones
El caso El Dorado confirma que el análisis riguroso antes de comprar es lo que diferencia una buena inversión de una mala. La propiedad por sí sola no era una ganga; fue la estrategia de negociación y la refacción enfocada lo que generó el rendimiento.
Hoy el cliente tiene un activo que rinde 9.4% anual sobre su inversión total (compra + refacción + costos), con inquilino estable y una propiedad valorizada un 15% respecto al precio de compra.
Hoy el cliente tiene un activo que rinde 9.4% anual sobre su inversión total (compra + refacción + costos), con inquilino estable y una propiedad valorizada un 15% respecto al precio de compra.
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